Istilah hukum dan properti yang perlu diketahui oleh penyewa dan investor
Sertifikat kepemilikan penuh yang memberikan hak kepemilikan permanen atas properti. Ini adalah bentuk kepemilikan tanah terkuat di Indonesia.
Hanya tersedia untuk warga negara Indonesia. Orang asing tidak dapat memiliki Hak Milik secara langsung.
Istilah terkait: Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai
Sertifikat hak guna bangunan yang memungkinkan konstruksi dan kepemilikan bangunan di atas tanah. Dapat dimiliki oleh perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA milik asing.
Berlaku selama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun lagi. Ini adalah jalur hukum teraman untuk kepemilikan properti asing melalui perusahaan.
Sertifikat hak pakai yang memungkinkan orang asing menggunakan tanah dan bangunan untuk tujuan tempat tinggal. Terdaftar di Kantor Pertanahan (BPN).
Tersedia untuk orang asing dengan izin tinggal yang valid. Terbatas hanya untuk penggunaan tempat tinggal pribadi.
Hak sewa yang memungkinkan penggunaan properti sementara untuk periode tertentu. Bentuk akses properti paling umum bagi orang asing di Bali.
Dicatat oleh notaris, bukan di Kantor Pertanahan. Jangka waktu biasanya berkisar 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan.
Sewa jangka panjang di mana penyewa membayar di muka untuk seluruh periode sewa. Kepemilikan tetap pada pemilik asli.
Orang asing dapat secara legal memiliki properti leasehold atas nama mereka sendiri dengan hak Hak Sewa.
Notaris berlisensi yang berwenang membuat dokumen hukum. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) secara khusus menangani transaksi dan registrasi tanah.
Sebagian besar notaris di Indonesia juga memegang posisi PPAT. Penting untuk semua transaksi properti.
Istilah terkait: BPN (Badan Pertanahan Nasional), AJB (Akta Jual Beli)
Badan Pertanahan Nasional yang bertanggung jawab atas registrasi tanah, penerbitan sertifikat, dan pemeliharaan catatan kepemilikan.
Notaris melakukan due diligence melalui catatan BPN sebelum transaksi properti apa pun.
Istilah terkait: Notaris / PPAT, Hak Milik
Perjanjian pengikatan jual beli pendahuluan. Kontrak yang mengikat sebelum akta jual beli final (AJB) dilaksanakan.
Sering digunakan ketika pembayaran secara cicilan atau ketika menunggu transfer izin.
Istilah terkait: AJB (Akta Jual Beli), Notaris / PPAT
Akta Jual Beli. Dokumen final yang mengikat secara hukum yang mentransfer kepemilikan properti.
Harus dilaksanakan di hadapan PPAT. Diperlukan untuk registrasi transfer kepemilikan di BPN.
Istilah terkait: PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Izin bangunan. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) digantikan oleh PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) pada 2021, tetapi IMB masih umum digunakan.
Tidak dapat diperoleh untuk properti di zona pertanian (Pertanian). Penting untuk konstruksi legal.
Istilah terkait: Land Zoning (Zonasi), Pondok Wisata
Perusahaan investasi asing (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) yang terdaftar secara hukum di Indonesia. Dapat dimiliki sebagian atau sepenuhnya oleh asing.
Kerangka hukum teraman bagi orang asing untuk memiliki properti dengan sertifikat HGB. Memerlukan modal yang signifikan.
Istilah terkait: Hak Guna Bangunan (HGB), Pondok Wisata
Lisensi akomodasi wisata yang diperlukan untuk mengoperasikan properti sebagai sewa harian atau guesthouse.
Hanya tersedia di zona wisata (Pariwisata). Orang asing dapat membeli properti yang sudah memiliki lisensi ini.
Istilah terkait: Land Zoning (Zonasi), PT PMA
Klasifikasi penggunaan tanah yang menentukan aktivitas apa yang diizinkan. Zona utama: Pemukiman (perumahan), Pariwisata (wisata), Pertanian (pertanian/hijau).
Zonasi langsung mempengaruhi nilai properti dan izin apa yang dapat Anda peroleh. Zona hijau memiliki pembatasan paling banyak.
Istilah terkait: IMB / PBG, Pondok Wisata
Organisasi komunitas tradisional yang unik di Bali. Setiap Banjar memiliki adat, aturan, dan otoritas administratifnya sendiri.
Hubungan baik dengan Banjar lokal penting bagi pemilik properti di Bali.
Istilah terkait: Land Zoning (Zonasi)
Pajak tanah dan bangunan tahunan. Jumlahnya berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP).
Untuk properti leasehold, PBB biasanya dibayar oleh penyewa, bukan pemilik.
Istilah terkait: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), BPHTB
Nilai jual objek pajak - nilai properti yang dinilai pemerintah yang digunakan untuk menghitung pajak.
NJOP sering lebih rendah dari nilai pasar. Diperbarui secara berkala berdasarkan wilayah.
Istilah terkait: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), BPHTB
Pajak akuisisi tanah dan bangunan (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan). Dibayar oleh pembeli dalam transaksi freehold.
Tarif saat ini adalah 5% dari harga jual. Hanya berlaku untuk transfer kepemilikan, bukan leasehold.
Istilah terkait: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Pajak penghasilan atas transfer properti, dibayar oleh penjual. Tarifnya 2,5% untuk penjualan freehold.
Untuk transaksi leasehold, tarifnya 10% (dengan NPWP) atau 20% (tanpa NPWP).
Nomor identifikasi pajak Indonesia (Nomor Pokok Wajib Pajak) untuk individu dan perusahaan.
Orang asing yang memperoleh penghasilan atau tinggal jangka panjang di Indonesia wajib memiliki NPWP. Mempengaruhi tarif pajak.
Istilah terkait: PPh (Income Tax on Transfer)
Biaya profesional yang dibebankan oleh notaris untuk menyiapkan dan menyaksikan dokumen hukum.
Biasanya 1-2% dari nilai transaksi. Negosiasi di muka dan dapatkan rincian lengkap.
Istilah terkait: Notaris / PPAT, AJB (Akta Jual Beli)
Beberapa orang asing menggunakan warga negara Indonesia sebagai "nominee" untuk membeli properti freehold. Ini ilegal dan properti dapat disita. Nominee juga dapat secara legal mengklaim kepemilikan.
Membeli di zona hijau (Pertanian) berarti tidak ada izin bangunan, tidak ada penggunaan komersial, dan potensi masalah hukum. Selalu verifikasi zonasi sebelum membeli.
Perpanjangan sewa dinegosiasi, bukan otomatis. Jika tidak dinyatakan dengan jelas dalam kontrak, pemilik dapat menolak perpanjangan atau menuntut harga yang jauh lebih tinggi.
Tidak memverifikasi kepemilikan, izin, dan beban melalui catatan BPN. Selalu gunakan notaris yang berkualifikasi untuk memeriksa status hukum properti.
Semua syarat harus tertulis dan dinotarisasi. Janji lisan tentang perpanjangan, modifikasi, atau hak menyewakan tidak memiliki kekuatan hukum.