Az Indonéziában használt ingatlanjogi és bérleti fogalmak közérthetően
Teljes tulajdonjogi cím, amely állandó tulajdonjogot biztosít egy ingatlan felett. Ez a legteljesebb földtulajdonlási forma Indonéziában.
Kizárólag indonéz állampolgárok számára elérhető. Külföldiek nem birtokolhatják közvetlenül.
Kapcsolódó fogalmak: Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai
Építési jogcím, amely lehetővé teszi épületek építését és birtoklását a földön. Indonéz cégek birtokolhatják, beleértve a külföldi tulajdonú PT PMA-kat.
Az HGB 30 évig érvényes, további 20 évvel meghosszabbítható. Ez a legbiztonságosabb jogi út külföldi ingatlantulajdonláshoz cégen keresztül.
Használati jogcím, amely lehetővé teszi külföldiek számára a föld és épületek lakóhelyi használatát. A Földhivatalban (BPN) kerül regisztrálásra.
Érvényes tartózkodási engedéllyel rendelkező külföldiek számára elérhető. Kizárólag magánlakóhelyi használatra korlátozva.
Bérleti jog, amely lehetővé teszi az ingatlan ideiglenes használatát meghatározott időtartamra. A leggyakoribb ingatlanhozzáférési forma külföldiek számára Balin.
Közjegyző rögzíti, nem a Földhivatal. A futamidő jellemzően 25-30 év, meghosszabbítási lehetőséggel.
Hosszú távú bérlet, ahol a bérlő előre fizet az egész bérleti időszakért. A tulajdonjog az eredeti tulajdonosnál marad.
Külföldiek legálisan birtokolhatnak bérleti jogú ingatlanokat saját nevükön Hak Sewa jogokkal.
Engedélyezett közjegyző, aki jogosult jogi dokumentumok készítésére. A PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) kifejezetten földügyletekkel és regisztrációval foglalkozik.
A legtöbb indonéz közjegyző PPAT tisztséget is betölt. Minden ingatlantranzakcióhoz elengedhetetlen.
Kapcsolódó fogalmak: BPN (Badan Pertanahan Nasional), AJB (Akta Jual Beli)
Nemzeti Földhivatal, amely felelős a földregisztrációért, tanúsítványok kiállításáért és tulajdonosi nyilvántartások vezetéséért.
A közjegyző a BPN nyilvántartásain keresztül végez átvilágítást minden ingatlantranzakció előtt.
Kapcsolódó fogalmak: Notaris / PPAT, Hak Milik
Előzetes adásvételi szerződés. Kötelező érvényű szerződés a végleges adásvételi okirat (AJB) aláírása előtt.
Gyakran használják részletfizetés esetén vagy engedélyek átruházására várva.
Kapcsolódó fogalmak: AJB (Akta Jual Beli), Notaris / PPAT
Adásvételi okirat. A végleges, jogilag kötelező dokumentum, amely átruházza az ingatlantulajdont.
PPAT előtt kell végrehajtani. Szükséges a tulajdonátruházás BPN-nél történő regisztrációjához.
Kapcsolódó fogalmak: PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Építési engedély. Az IMB-t (Izin Mendirikan Bangunan) 2021-ben felváltotta a PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), de az IMB kifejezés még mindig elterjedt.
Mezőgazdasági (Pertanian) övezetben lévő ingatlanokhoz nem szerezhető be. Elengedhetetlen a legális építkezéshez.
Kapcsolódó fogalmak: Land Zoning (Zonasi), Pondok Wisata
Külföldi befektetési társaság (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) legálisan bejegyezve Indonéziában. Lehet részben vagy teljesen külföldi tulajdonban.
A legbiztonságosabb jogi keret külföldiek számára HGB címmel rendelkező ingatlan birtoklásához. Jelentős tőkét igényel.
Kapcsolódó fogalmak: Hak Guna Bangunan (HGB), Pondok Wisata
Turisztikai szálláshely engedély, amely szükséges egy ingatlan napi bérletként vagy vendégházként való üzemeltetéséhez.
Csak turisztikai (Pariwisata) övezetekben elérhető. Külföldiek megvásárolhatnak olyan ingatlanokat, amelyek már rendelkeznek ezzel az engedéllyel.
Kapcsolódó fogalmak: Land Zoning (Zonasi), PT PMA
Földhasználati besorolás, amely meghatározza az engedélyezett tevékenységeket. Fő övezetek: Pemukiman (lakó), Pariwisata (turisztikai), Pertanian (mezőgazdasági/zöld).
Az övezeti besorolás közvetlenül befolyásolja az ingatlan értékét és az elérhető engedélyeket. A zöld övezetekre vonatkoznak a legtöbb korlátozások.
Kapcsolódó fogalmak: IMB / PBG, Pondok Wisata
Hagyományos közösségi szervezet, amely kizárólag Balin található. Minden Banjarnak saját szokásai, szabályai és közigazgatási hatásköre van.
A helyi Banjarral való jó kapcsolat fontos a bali ingatlantulajdonosok számára.
Kapcsolódó fogalmak: Land Zoning (Zonasi)
Éves föld- és épületadó. Az összeg az ingatlan becsült értékén (NJOP) alapul.
Bérleti jogú ingatlanoknál a PBB-t jellemzően a bérlő fizeti, nem a tulajdonos.
Kapcsolódó fogalmak: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), BPHTB
Adótárgy eladási értéke - az ingatlan kormány által megállapított értéke, amelyet adószámításhoz használnak.
Az NJOP gyakran alacsonyabb a piaci értéknél. Régiónként időszakosan frissítik.
Kapcsolódó fogalmak: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), BPHTB
Föld- és épületszerzési adó (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan). A vevő fizeti freehold tranzakcióknál.
Jelenlegi mérték az eladási ár 5%-a. Csak tulajdonátruházásra vonatkozik, nem leasehold-ra.
Kapcsolódó fogalmak: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Jövedelemadó ingatlan-átruházásra, az eladó fizeti. Mértéke 2,5% freehold eladásoknál.
Leasehold tranzakcióknál a mérték 10% (NPWP-vel) vagy 20% (NPWP nélkül).
Indonéz adóazonosító szám (Nomor Pokok Wajib Pajak) magánszemélyek és cégek számára.
Indonéziában jövedelmet szerző vagy hosszú távon tartózkodó külföldieknek kötelező NPWP-vel rendelkezniük. Befolyásolja az adómértékeket.
Kapcsolódó fogalmak: PPh (Income Tax on Transfer)
A közjegyző által felszámított szakmai díjak jogi dokumentumok elkészítéséért és hitelesítéséért.
Jellemzően a tranzakció értékének 1-2%-a. Tárgyalj előre és kérj részletes bontást.
Kapcsolódó fogalmak: Notaris / PPAT, AJB (Akta Jual Beli)
Egyes külföldiek indonéz állampolgárokat használnak "névleges tulajdonosként" freehold ingatlan vásárlásához. Ez illegális, és az ingatlant elkobozhatják. A névleges tulajdonos jogilag igényt tarthat a tulajdonra.
Zöld (Pertanian) övezetben történő vásárlás azt jelenti: nincs építési engedély, nincs kereskedelmi használat, és lehetséges jogi problémák. Mindig ellenőrizd az övezeti besorolást vásárlás előtt.
A bérleti meghosszabbítások tárgyaláson alapulnak, nem automatikusak. Ha nincs egyértelműen rögzítve a szerződésben, a tulajdonos megtagadhatja a meghosszabbítást vagy jelentősen magasabb árat követelhet.
A tulajdonjog, engedélyek és terhek BPN nyilvántartáson keresztüli ellenőrzésének elmulasztása. Mindig használj képzett közjegyzőt az ingatlan jogi státuszának ellenőrzéséhez.
Minden feltételt írásban kell rögzíteni és közjegyző által hitelesíteni. Meghosszabbításról, módosításokról vagy albérleti jogokról szóló szóbeli ígéreteknek nincs jogi ereje.