Termes juridiques et immobiliers essentiels que tout locataire ou investisseur étranger devrait connaître
Titre de pleine propriété conférant des droits de propriété permanents sur un bien immobilier. C'est la forme la plus complète de propriété foncière en Indonésie.
Uniquement disponible pour les citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas détenir un Hak Milik directement.
Termes connexes : Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai
Titre de droit de construction permettant la construction et la propriété de bâtiments sur un terrain. Peut être détenu par des sociétés indonésiennes, y compris les PT PMA à capitaux étrangers.
Valable 30 ans, prolongeable de 20 ans supplémentaires. C'est la voie juridique la plus sûre pour la propriété immobilière étrangère via une société.
Droit d'usage permettant aux étrangers d'utiliser des terrains et des bâtiments à des fins résidentielles. Enregistré au Bureau foncier (BPN).
Disponible pour les étrangers munis d'un permis de séjour valide. Limité à un usage résidentiel privé uniquement.
Droit de bail permettant l'utilisation temporaire d'un bien pour une période déterminée. La forme la plus courante d'accès à la propriété pour les étrangers à Bali.
Enregistré par un notaire, pas au Bureau foncier. Les durées varient généralement de 25 à 30 ans avec options de prolongation.
Bail à long terme où le preneur paie d'avance pour toute la période de location. La propriété reste au propriétaire initial.
Les étrangers peuvent légalement détenir des biens en bail emphytéotique en leur propre nom avec des droits Hak Sewa.
Pleine propriété où les droits sont transférés de manière permanente à l'acheteur. En Indonésie, cela fait référence spécifiquement au titre Hak Milik.
Seuls les citoyens indonésiens peuvent posséder un bien en pleine propriété. L'utilisation de propriétaires prête-noms est illégale.
Notaire agréé autorisé à créer des documents juridiques. Le PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) gère spécifiquement les transactions et l'enregistrement fonciers.
La plupart des notaires en Indonésie occupent également des postes de PPAT. Indispensable pour toute transaction immobilière.
Termes connexes : BPN (Badan Pertanahan Nasional), AJB (Akta Jual Beli)
Agence foncière nationale responsable de l'enregistrement foncier, de la délivrance des certificats et de la tenue des registres de propriété.
Le notaire effectue une vérification préalable dans les registres du BPN avant toute transaction immobilière.
Termes connexes : Notaris / PPAT, Hak Milik
Accord préliminaire de vente et d'achat. Un contrat contraignant avant l'exécution de l'acte de vente final (AJB).
Souvent utilisé en cas de paiement échelonné ou en attente du transfert de permis.
Termes connexes : AJB (Akta Jual Beli), Notaris / PPAT
Acte de vente et d'achat. Le document final juridiquement contraignant qui transfère la propriété d'un bien.
Doit être exécuté devant un PPAT. Requis pour l'enregistrement du transfert de propriété au BPN.
Termes connexes : PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Permis de construire. L'IMB (Izin Mendirikan Bangunan) a été remplacé par le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) en 2021, mais l'IMB est encore couramment utilisé.
Ne peut être obtenu pour les propriétés en zone agricole (Pertanian). Indispensable pour toute construction légale.
Termes connexes : Land Zoning (Zonasi), Pondok Wisata
Société d'investissement étranger (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) légalement enregistrée en Indonésie. Peut être partiellement ou entièrement détenue par des étrangers.
Le cadre juridique le plus sûr pour les étrangers souhaitant posséder un bien avec un titre HGB. Nécessite un capital important.
Termes connexes : Hak Guna Bangunan (HGB), Pondok Wisata
Licence d'hébergement touristique requise pour exploiter un bien en location journalière ou en maison d'hôtes.
Uniquement disponible dans les zones touristiques (Pariwisata). Les étrangers peuvent acheter des biens déjà munis de cette licence.
Termes connexes : Land Zoning (Zonasi), PT PMA
Classification de l'utilisation des sols qui détermine les activités autorisées. Zones principales : Pemukiman (résidentielle), Pariwisata (touristique), Pertanian (agricole/verte).
Le zonage affecte directement la valeur du bien et les permis disponibles. Les zones vertes ont le plus de restrictions.
Termes connexes : IMB / PBG, Pondok Wisata
Organisation communautaire traditionnelle propre à Bali. Chaque Banjar a ses propres coutumes, règles et autorité administrative.
De bonnes relations avec le Banjar local sont importantes pour les propriétaires à Bali.
Termes connexes : Land Zoning (Zonasi)
Taxe foncière annuelle sur les terrains et les bâtiments. Le montant est basé sur la valeur estimée du bien (NJOP).
Pour les biens en bail emphytéotique, la PBB est généralement payée par le locataire, pas par le propriétaire.
Termes connexes : NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), BPHTB
Valeur de vente de l'objet fiscal — la valeur du bien évaluée par le gouvernement, utilisée pour le calcul des taxes.
La NJOP est souvent inférieure à la valeur du marché. Mise à jour périodiquement par région.
Termes connexes : PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), BPHTB
Taxe d'acquisition des terrains et bâtiments (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan). Payée par l'acheteur dans les transactions en pleine propriété.
Le taux actuel est de 5 % du prix de vente. S'applique uniquement aux transferts de propriété, pas au bail emphytéotique.
Termes connexes : PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Impôt sur le revenu lors du transfert de propriété, payé par le vendeur. Le taux est de 2,5 % pour les ventes en pleine propriété.
Pour les transactions en bail emphytéotique, le taux est de 10 % (avec NPWP) ou 20 % (sans NPWP).
Numéro d'identification fiscale indonésien (Nomor Pokok Wajib Pajak) pour les particuliers et les entreprises.
Les étrangers percevant des revenus ou séjournant à long terme en Indonésie doivent posséder un NPWP. Affecte les taux d'imposition.
Termes connexes : PPh (Income Tax on Transfer)
Honoraires professionnels facturés par le notaire pour la préparation et la certification de documents juridiques.
Généralement 1 à 2 % de la valeur de la transaction. Négociez à l'avance et demandez un détail complet.
Termes connexes : Notaris / PPAT, AJB (Akta Jual Beli)
Certains étrangers utilisent des citoyens indonésiens comme « prête-noms » pour acheter des biens en pleine propriété. C'est illégal et le bien peut être saisi. Le prête-nom peut également revendiquer légalement la propriété.
Acheter en zone verte (Pertanian) signifie pas de permis de construire, pas d'usage commercial et des problèmes juridiques potentiels. Vérifiez toujours le zonage avant l'achat.
Les prolongations de bail sont négociées, pas automatiques. Si elles ne sont pas clairement stipulées dans le contrat, le propriétaire peut refuser la prolongation ou exiger des prix nettement plus élevés.
Ne pas vérifier la propriété, les permis et les charges dans les registres du BPN. Utilisez toujours un notaire qualifié pour vérifier le statut juridique du bien.
Toutes les conditions doivent être écrites et notariées. Les promesses verbales concernant les prolongations, modifications ou droits de sous-location n'ont aucune valeur juridique.